Kiracılar ve Ev Sahipleri ile Bir Çatının Hikayesi: Türkiye’de Evde Huzur Arayışının Yargıda'ki Çıkmazları
Türkiye’nin Sosyal Yarası: Kiracı-Ev Sahibi İlişkisinde Adalet Nerede?
Bir Çatının Hikayesi: Türkiye’de Evde Huzur Arayışının Yargı Çıkmazı
Bir ev, sadece dört duvardan ibaret değildir; bir güven, huzur ve gelecek planı demektir. Ancak günümüz Türkiye’sinde, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişki, bu huzurun tam tersine, yüksek enflasyonun ve ekonomik güvensizliğin yıpratıcı etkisi altında bir savaşa dönüşmüş durumda.
Ne mülkünün değerini korumakta zorlanan ev sahibi, ne de başını soktuğu çatıdan ansızın çıkarılma korkusu yaşayan kiracı bu durumdan memnun. Mevzuatımız ise ne yazık ki, günümüz hayat pahalılığının yarattığı bu insani krizi çözmekten çok uzak. Adeta zaman tünelinde sıkışıp kalmış, yorumsuz ve katı kanunlar, her anlaşmazlığı otomatik olarak mahkeme salonlarına taşıyor.
Ali İhsan Aydınlık’ın bu haftaki konuğu, Av. Ulvi Sağlam, kira uyuşmazlıklarının ardındaki insani dramı ve yargı sistemimize yüklediği devasa yükü inceliyor.
Av. Sağlam, özellikle kiracı üzerinde psikolojik baskı yaratan Tahliye Taahhüdü silahını, ev sahiplerinin gelir kaybına neden olan beş yıllık kilitlenme kaosunu ve basit bir musluk tamiri için bile aylarca süren hukuk mücadelesini masaya yatırıyor.
Av. Sağlam, Sulh Hukuk Mahkemelerinin kapılarını aşındıran ve dava sürelerini içinden çıkılmaz hale getiren üç acı gerçeğe ışık tutuyor:
Kira Hukuku, Tozlanmış Kanunlar ve Çözümü Uzun Hukuk Süreci…
Kira hukuku, modern Türkiye’nin sosyal ve ekonomik yaralarından birisidir. Güncel durumda ne mülkünü enflasyona karşı korumak isteyen ev sahibi ne de başını sokacak bir çatı arayan kiracı bu ilişkiden memnun.
Mevzuat, zaman tünelinde sıkışıp kalmış günümüz dünyasının yüksek enflasyonlu ve güvensiz ekonomik ortamına uyum sağlayamıyor.
Kanunların “Eski ve Güncele uyum sağlayamamış“ olduğunu söylemek, durumu kibarlaştırmak olur. Asıl sorun, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) lafzındaki belirsizlik ve esneklik yoksunluğudur. Kanunlar yoruma kapalı, bununla birlikte modern hayatın getirmiş olduğu yeni sorunlara karşı da çözümsüz ve katı bir lafz ile yazılmıştır.
Her anlaşmazlığı otomatik olarak mahkeme salonlarına taşımak, yargı yükünü arttırmakta ve dava sürelerinin sonunu getirememektedir.
Bugün Sulh Hukuk Mahkemelerinin kapısını aşındıran kira uyuşmazlıkları, temelde üç acı gerçeği işaret ediyor:
1. Tahliye Taahhüdü Baskısı ve İcra Marifetiyle Tahliye:
Uyuşmazlıkların ilk ve bizce en dramatik yanı, kirasını ödeyemeyen veya ödemekte zorlanan kiracının durumu. Ev sahibi, alacağını tahsil etmek ve kiracıyı çıkarmak için icra marifetiyle tahliye yoluna gidiyor.
Ancak buradaki kritik nokta, çoğu zaman tahliye taahhütnamesinin bir silah olarak kullanılmasından kaynaklanıyor. Kiracının girdiği evde kalma güvencesini elinden alan bu taahhütname, sıklıkla sözleşmenin imzalandığı an alınıyor.
Kira kontratı imzalandığı an alınan tahliye taahhütnamesi her ne kadar hukuken geçersiz olsa da, aynı gün alındıklarına dair ispatı kiracı için zordur. Bu mekanizma, kiracıya karşı kurulmuş bir psikolojik tahliye baskısı yaratıyor ve yargı süreçlerini, kiracının hakkını savunmasını zorlaştıracak şekilde aleyhe değiştiriyor.
2. Rayiç Kaosu ve Beş Yıllık Pranga: Kira Tespit Davaları:
Enflasyonun dizginlenemediği son dönemde, mahkemeleri kilitleyen ikinci büyük başlık ise kira bedelinin tespiti davalarıdır. TBK’nın belirlediği sınırlı artış oranları, ev sahibinin mülkiyet hakkını eritiyor.
Beş yıllık sürenin dolmasıyla açılan kira tespit davaları, mevcut kiranın "rayiç bedele" çekilmesini hedefler. Teorik olarak adil bir zemine oturması gereken bu dava, uygulamada tam bir kaosa neden oluyor. Bilirkişi raporları, emsal kiraların belirlenmesi vs. derken, dava uzadıkça uzuyor. Bu süreç, ev sahibi için gelir kaybının devam etmesi, kiracı içinse belirsizlik ve fahiş zam tehdidi anlamına geliyor. Yargının bu kadar basit bir ekonomik dengeyi sağlamakta zorlanması, kanunun güncel gerçeklikten ne kadar koptuğunun en somut ispatı olarak karşımıza çıkıyor.
3. İlgisiz Ev Sahipleri: Zorunlu Masraflara Dair Alacak Davaları:
Üçüncü sorun ise "küçük onarımlar, büyük krizler" meselesidir. Kombi arızası, su giderlerinin tıkanması, mutfak tesisatı gibi yaşamsal zorunlu masraflar, hukuka göre (TBK m. 301) kiraya verenin sorumluluğundadır. Ancak uygulamada sorumsuz davranan, yani ilgili kanun maddesi uyarınca zorunlu masraflar karşısında bu masrafları karşılaması zorunlu olan ev sahibinin bu masrafları yaptırmaktan kaçınması durumudur.
Kiracı, soğukta kalmamak veya su baskınını önlemek için masrafı kendi cebinden yapıyor ve ardından bu parayı geri almak için alacak davası açmak zorunda kalıyor. Yargının, musluk tamiri gibi basit bir mesele için aylarca süren bir davaya bakmak zorunda kalması, hem vatandaşın vaktini hem de mahkemenin değerli kaynaklarını israf etmesidir. Ayrıca kiracının böyle durumda zorunlu masraf için masraf ödeyip bu ödediğini kiradan düşme hakkı vardır ancak bu durumda ev sahipleri yine dava açıp kiracıyı huzursuz etmektedir. Kaybetseler bile kiracılar bu süreçte bir sürü mahkeme kağıt, kürek, evrak işiyle uğraşmaktadır.
Çözüm Sadece Arabuluculuk Değildir. Kanunların Kendisini Revize Etmek Gerekir.
Çözüm, basit bir "yüzde zammı" ayarlamasından ibaret değildir. Çözüm "biz yaptık, her şey düzeldi" demek de değildir.
Asıl kalıcı çözüm, Kanun'un Kendisini revize etmekten gerekir.
Peki bunlar neler olmalı;
1. Ekonomik Endeksleme: Kira artışlarını sadece TÜFE'ye bağlamak yerine, bölgesel ekonomik verileri, taşınmazın amortisman süresini ve inşaat maliyet endeksini içeren daha esnek ve hakkaniyetli bir formül geliştirilmelidir. Bu, beş yıllık tespit davası krizini önler.
2. İhtisaslaşma: Kira hukukuna özgü, hızlı ve teknik kararlar alabilen İhtisas Mahkemeleri veya özel uzmanlaşmış Sulh Hukuk Daireleri kurulmalıdır. Basit bir musluk tamirinin davası ile milyonluk tahliye davasının aynı hızda yürümesi kabul edilemez.
Kanun koyucu artık görmelidir ki, eski yasalarla yeni hukuku yönetmeye çalışmak, topluma topyekûn zarar vermektedir. Aksi takdirde, bu yıpranmış ilişkiler, adalet terazisini değil, sabır ve cüzdanlarımızı yıpratmaya devam edecektir.
