Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin yenilenmiş olması durumunda dahi, emsal kira bedelinin altında kira ödeniyorsa 5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabileceğine dair önemli bir karara imza attı.
Dava süreci ve mahkeme kararları
İstanbul'da 2005 yılından beri iş yeri kiralayan mülk sahibi, 2021 yılında kiracının aylık 22 bin lira ödediğini ancak bunun emsal kira bedellerinin oldukça altında kaldığını belirterek kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılması için dava açtı. Sulh hukuk mahkemesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 6098 sayılı maddesi gereğince, taraflar arasında kira sözleşmesinin en son 2018'de yenilendiğini ve dava tarihi itibarıyla 5 yıllık sürenin dolmadığını gerekçe göstererek, kira artışının sözleşmedeki hükümlere göre hesaplanması gerektiğine hükmetti. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi ise istinaf başvurusunu reddetti.
Yargıtay kararının gerekçesi
Mülk sahibi, kiracının 2005'ten beri mülkü kullandığını ve yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu iddia ederek kararı temyiz etti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, mahkeme kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Dairenin kararında, 6098 sayılı Kanun uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama değişim oranını aşmamak kaydıyla geçerli olduğu, bu hükmün bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de geçerli olduğu belirtildi.
Ayrıca, yasal düzenleme kapsamında 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak bedelin üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi gerektiği ifade edildi.
